Il faut toujours faire preuve de scepticisme lorsqu'un investissement ne fluctue pas
Par Luca Pesarini, fondateur d'ETHENEA Independent Investors S.A., CIO et gérant de portefeuille d'Ethna-AKTIV
Certains pensent que leur investissement immobilier ne fait que croître et ne suit pas l'évolution du marché.
L'industrie allemande des fonds immobiliers a récemment subi un revers radical. Le problème a été déclenché par un seul fonds, mais il montre la faiblesse structurelle de l'ensemble du secteur. La correction des prix a été provoquée par le changement ad hoc de la méthode de valorisation d'un fonds immobilier. Apparemment, la direction souhaitait vendre certains biens. Soudain, il y a eu un écart entre la valeur des biens immobiliers indiquée dans le prospectus et le prix qui pouvait être effectivement obtenu sur le marché. Le fonds a été menacé de pertes et l'ensemble de la valorisation a dû être revu à la baisse.
Cela nous amène à nous poser les questions suivantes sur les fonds immobiliers :
Comment se fait-il que, malgré des valorisations régulières de tous les biens immobiliers d'un fonds, le prix soit régulièrement revu à la hausse dans les bonnes années, mais que la valorisation reste inchangée lorsque les conditions générales changent, que les taux d'intérêt augmentent massivement et que les facteurs de vente diminuent ? Pourquoi faut-il faire croire aux acheteurs d'un fonds immobilier qu'un bien vaut son pesant d'or, alors que tout le monde sait que l'immobilier, comme tout autre placement de capitaux, est soumis à des fluctuations de prix normales ? Et pourquoi les clients se comportent-ils de manière aussi naïve et croient-ils que leur investissement immobilier, entre autres, ne devrait pas se comporter comme le marché, alors que les journaux regorgent d'avertissements concernant la prochaine crise immobilière ?
La morale de l'histoire est, comme le disent les Américains, qu'il n'y a pas de « free lunch » (il n'y a pas de repas gratuit).
Tout investissement en capital n'est pas sans risque et l'immobilier ne fait pas exception. Le scepticisme est toujours de mise lorsqu'un investissement ne présente aucune fluctuation.... parce que ce type d'investissement n'existe tout simplement pas !
